Fridolin Gypser: Moin und Servus zu einer neuen Folge vom IMOCompass Podcast. Wir hatten jetzt längere Zeit ein bisschen Pause. Das hat einfach daran gelegen, dass wir gesagt haben, okay, wir wollen ja inhaltlich wirklich auch sinnvollen, nützlichen Content liefern und haben uns da einfach ein bisschen eine Pause genommen und dürfen heute zurückkommen mit einem neuen weiteren Gast. dem Florian Wöller. Flo ist Steuerberater, hat mehrere Kanzleien in München und Umgebung. ja, heute als Themen haben wir einiges dabei, so ein bisschen vor allem Allgemeineres zum Thema Steuern und Immobilien. Und bevor wir jetzt aber da direkt reinstarten, Flo, schön, dass du da bist. Stell dich doch gerne mal kurz vor.

Florian Wirler: Hallo Friedo und Torben, schön, dass ich bei euch sein darf. Mein Name ist Flo Wirler, ich bin 41 und Steuerberater. haben zusammen mit meiner Partnerin Marion Stadler, wir sind Wirler und Partner, haben drei Standorte, München und Pfaffenhofen und Wolzach, im Umland von München. genau, jetzt schauen wir mal, was wir heute so alles berichten können.

Thorben Schoenmaker: Ja, wir haben ja mal so paar Fragen gesammelt, die sowohl bei Frido als auch bei mir, sowohl in der Beratung oder auch als eigenen Erfahrungen immer so kursieren, vielleicht auch den einen oder anderen Mythos rund das Thema Steuern.

Fridolin Gypser: Ja, sehr schön.

Thorben Schoenmaker: Und ja, da werden wir heute mal auf so ein paar Punkte im Allgemeinen eingehen. Und ich würde vielleicht direkt einmal reinstarten mit dem ersten Punkt. Und zwar ist es ja immer so eine Sache, die Kaufnebenkosten, die man so bei dem Immobilienerwerb hat. Da kursiert es ja mal so, mal so. Manche sagen, man kann es sofort absetzen. Manche sagen, man muss es abschreiben. Was sind denn so Kaufnebenkosten, also die Klassiker, die man abschreiben muss? Und welche sind denn sofort absetzbar bei einem Immobilienkauf? Und gibt es vielleicht auch Unterschiede zwischen Eigennutzung oder wenn ich die Wohnung vermieten möchte?

Florian Wirler: Genau, das ist ja immer so ein zentrales Thema Torben, wo man einfach sagt, wenn man jetzt eine reine Eigennutzung hat, dann ist das eben grundsätzlich steuerlich nicht relevant. Ich habe einfach das Problem, ich muss steuerlich immer eine Einkunftsart bedienen, steuerlich auch was absetzen zu können.

Thorben Schoenmaker: Hm.

Florian Wirler: Bei reiner privater Eigennutzung habe ich da kein Sachverhalt. Da habe ich höchstens das private Veräußerungsgeschäft. Da kommen wir nachher vielleicht noch drauf. Aber wenn ich es im Endeffekt erstmal nur privat nutze, habe ich keine Möglichkeit, anzusetzen. habe natürlich, wenn ich es jetzt vermiete, das ist ja der zweite Gedanke, dann habe ich immer diese sogenannten Anschaffungskosten, das ist die Immobile an sich. Und dann natürlich diese Anschaffungsnebenkosten. Anschaffungsnebenkosten betragsmäßig die großen Dinger sind einmal die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent. Das sind im zweiten Schritt die Gebühren von Notar- und Landesjustizkasse.

Thorben Schoenmaker: Mhm. Mhm.

Florian Wirler: Und dann eben auch noch der Magler. Der ist auch einfach am Anfang dabei, wo man ja dann immer so ungefähr zwischen 5 und 7,5 Prozent, nach Bundesland, auch von der Grunderwerbsteuer, die unterschiedlich hoch ist, hat man da einfach das Thema, dass man mindestens 5, eigentlich fast 7,5 bis 10 Prozent Kosten hat. Genau.

Thorben Schoenmaker: Ja, Und die eben von dir genannten, also Grunderwerbsteuer oder auch Notar oder Makler, wenn er im Spiel ist, die kann man sofort und ganz absetzen oder muss das abgeschrieben werden über eine gewisse Dauer?

Florian Wirler: Genau, wie der Name sagt, Anschaffungsnebenkosten. Sie gehören zu den Anschaffungskosten und das ist steuerlich ein Stück weit negativ, weil ich dann sozusagen über die gesamte Nutzungsdauer gehen muss. Und da bin ich je nachdem, werden wir ja nachher dann auch noch drauf kommen, Abschreibungsdauern eben zwischen 50 Jahre maximal oder wenn es jetzt mit neuen Abschreibungsmöglichkeiten kürzer geht, aber de facto halt über die Laufzeit des Objektes.

Fridolin Gypser: Okay, ganz kurze Zwischenfrage schon mal vorgeholt. Das heißt, ich weiß nicht, ob du dich damit auch schon mal beschäftigt hast, wie das über den Weg gelaufen ist. Wir haben das immer wieder, das Thema Restnutzungsdauergutachten. Also ich kaufe eine Immobilie, die halt in den 70ern gebaut wurde. Dann wäre es ja eigentlich so, dass wenn ich die jetzt neu erwerbe, muss ich die weiter neu über 50 Jahre abschreiben, weil es fällt nicht unter die Denkmal-Affahrt, ist eine und so weiter und so fort. Also einfach 2%. Jetzt kann ich einen Restnutzungsdauergutachten in Auftrag geben und das bestätigen wir dann, hey, die Immobilie hat eigentlich nur noch eine Lebensdauer von 20 Jahren. Das heißt, ich kann es nicht mit 2 % abschreiben, sondern entsprechend auf 20 Jahre im kompletten Anschaffungspreis. Natürlich wieder nur hier ohne Grund im Boden. Heißt das dann, dass ich die Anschaffungsnehmkosten entsprechend auch auf 20 Jahre runterpacken kann? Okay, du nixst schon. Versehen tut es keiner, aber du nixst, genau.

Florian Wirler: Kinner.

Fridolin Gypser: Und wie mache ich das dann? Also das heißt, ich kann das dann rückwirkend machen, weil ich habe ja zum Beispiel das Thema, ich kauf jetzt im November eine Wohnung und dann ist die, bis alles durch ist, im Januar auf mich umgeschrieben. ja, ich komme aber erst nicht nächstes Jahr, in 2026, sondern erst in 2027 auf die Idee, dieses Restnutzungsdauergutachten zu machen. also in 2026 ja alles mit 2 % gemacht. Kann ich das rückwirkend auch nochmal angeben, dass es dann rückwirkend geändert wird?

Florian Wirler: de facto, also diese Restnutzungsdauergutachten, das wird immer mehr genutzt, man ganz klar sagen, einfach weil wir einen totalen Unterschied haben zwischen der Substanz der Objekte. Man kann einfach nicht Objekt A mit Objekt B vergleichen, selbst wenn die Baujahre gleich sind. Und das ist wirklich ein guter Hebel, den ich aus der Praxis kenne und häufig empfehlen kann.

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: In dem Zusammenhang kommen wir jetzt schon auf eine sehr spezielle rechtliche Situation. Es geht darum, dass wenn ich in Anführungszeichen vergessen habe, dass ich Abschreibung genutzt habe und das wäre so eine Art vergessen, dann geht das nicht, sondern dann muss ich im Endeffekt das in der Zukunft machen. Es kommt einfach immer darauf an, ist der sogenannte Steuerbescheid, sprich das Veranlagungsjahr noch offen, wie man immer so schön sagt.

Fridolin Gypser: Ja.

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: Und da wäre es dann so, dass wenn der Bescheid noch nicht ergangen ist, kann ich das auch noch im Jahr 27, wenn ich jetzt beispielsweise im Januar, Februar 27 meine Steuererklärung für 25 abgebe, noch in der Veranlagung 25 machen. Das wäre möglich. Genau. Also immer entscheiden sozusagen, ob die Einspruchsfrist abgelaufen ist, die vierwöchige und dann ist es sozusagen...

Thorben Schoenmaker: Hm?

Fridolin Gypser: Okay.

Florian Wirler: noch möglich bzw. nicht. Ich verliere ja kein Abschreibungspotenzial, also sprich, das ist nicht weg, aber ich muss es halt dann auf die Folgejahre, sprich auf die restliche Nutzungsdauer verteilen.

Fridolin Gypser: Mhm.

Thorben Schoenmaker: Hm?

Fridolin Gypser: Okay, kurz bevor wir mit der nächsten Frage rein grätsch ich, merke ich schon, dass er bereit ist. Ganz kurz beim Rechtsanutzungsdauer-Gutachten. Direkte Frage, kann ich die Kosten für dieses Gutachten auch ansetzen? Also Geld machen irgendwie steilig oder sei es dann? Nee. So ein Gutachten kostet direkt nur 1.000-1.500 Euro, nachdem, vor allem jetzt. Also je nach Objekt und auch gerade heutzutage. Wo oder jetzt, wo man inzwischen auch noch die Begehung auf jeden Fall haben muss und so weiter und so fort. Kann ich die Rechnung absetzen? Ja, okay. Okay.

Florian Wirler: Genau, haben wir in Verbindung mit der Vermietung das Gutachten worden. Und deswegen kann ich es auch absetzen.

Fridolin Gypser: Okay, es noch, letzte Frage dann dazu, gibt es ein Baujahr aus deiner Erfahrung heraus, wo du sagst, naja so alt sollte das Objekt mindestens sein, dass es sich so aus deinen Erfahrungen bisher lohnt? Also keine Ahnung, dass du sagst, 90er lohnt sich eigentlich noch kaum, aber 80er, 70er, 60er Baujahr auf jeden Fall oder sagst du, Puh, eigentlich kann man es fast bei allen mal versuchen, weil du ja schon gesagt hast, die Substanz ist ja auch im selben Baujahr nicht immer dieselbe.

Florian Wirler: Ja, würde schon sagen, vor allem wir haben jetzt dieses Thema Energiekosten, allgemein Energiestandards und so weiter. Also natürlich jetzt ein 2000er-Objekt, da wird es schwierig, aber spätestens mit den 90ern würde ich auf alle Fälle, wenn da Indizien bestehen, dass hier de facto einfach eine in Anführungszeichen billige Substanz da ist, da macht es auf alle Fälle Sinn so einen Gutacht den Auftrag zu geben.

Fridolin Gypser: Okay, gut. Dankeschön.

Thorben Schoenmaker: Das waren ja jetzt so dann die wesentlichen Anschaffungsnebenkosten oder gäbe es da noch irgendwelche, die vielleicht hier und da anfallen während der Anschaffung? Weil sonst würde meine nächste Frage nämlich schon übergehen in die laufenden Posten, die man so hat bei einer vermieteten Immobilie.

Fridolin Gypser: Ganz kurz bei der Anschauung, was mir direkt einfällt, auch wieder ein Mythos, sorry, dass ich jetzt die ganze Zeit reingeräte. Ich kann ja gewissermaßen doch auch die ganzen Kosten, die ich bis zum Kauf habe ansetzen, oder? Also zum Beispiel, ich gehe auf 25 Besichtigungen bis zum ersten Mal, was er brauchbares dabei ist und so weiter und so fort, oder? Weil ich habe ja die Absicht, etwas zu kaufen, dass ich es vermiete später. Und jetzt habe ich halt erst die 25 gekauft. Aber bevor ich jetzt hier wieder erzähle, hau mal raus.

Florian Wirler: Genau, drei, die ich eingangs erwähnte, das sind betragsmäßig die großen. Also wenn man jetzt sagt Makler, Grunderwerbsteuer und Notarkosten, hier sprechen wir immer vierstellige Beträge oder teilweise auch fünfstellige.

Thorben Schoenmaker: Mmh.

Florian Wirler: Aber selbstverständlich kannst du sämtliche Aufwendungen, die du hattest, ob das jetzt Fahrtkosten sind, ob das Kosten sind bei ImoScouten mit dem Suchen der Immobilie und so weiter, kannst du ansetzen und würde dann genauso über die Restnutzungsdauer eben verteilt werden. Wir sprechen ja jetzt immer von einem Objekt, schon besteht. Es wäre ja dann genauso möglich beim Objekt, ich baue, also noch herstelle. Da wäre es natürlich dann ganz eine andere Hausnummer, weil da habe ich ja dann, sage ich jetzt mal, sämtliche Gewerke vom Maurer über Sanitär, Elektriker und so weiter. Was immer, und werden wir vielleicht nachher auch noch darauf eingehen, Thema Unterschied darlegen, weil die Finanzierung ist immer noch ein separates Thema.

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: und bei der Finanzierung, die wird eben völlig losgelöst vom Objekt gesehen. bei der Finanzierung kann ich auch die Kosten schon davor geltend machen. Bei der Thematik Gebäude, also Anschaffung des Objektes an sich, da geht die Abschreibung immer dann los, wenn das Objekt bezugsfertig ist.

Thorben Schoenmaker: Mhm.

Fridolin Gypser: Okay.

Florian Wirler: Also de facto, wenn ich jetzt schon im Jahr 2024 suche und habe Kosten und es wird aber nichts und wird auch nichts in 2025 und 2026, dann sammle ich die Kosten für das Objekt, das ich dann in 2027 habe beispielsweise und schreibe dann ab Bezugsfertigkeit, sprich, wenn ich, Salok sagt, den Schlüssel habe und einzeln kann, das ist dann immer der entsprechende Zeitpunkt, wo ich dann die gesammelten Kosten in Gänze habe und dann eben die Abschreibungsdauer abschreiben.

Thorben Schoenmaker: ja, verstehe. Wusste ich so konkret auch nicht, dass man sich das dann quasi anhäuft, bis es bezugsfertig ist. Guter Punkt, ja.

Fridolin Gypser: Okay. Ähm... Nee, ich auch nicht.

Fridolin Gypser: Auch da wieder, weil du gerade gesagt hast nochmal, der Kredit darlehnen ist eine eigene Thematik. Vielleicht passt es auch gerade nicht ganz, wenn du sagst, wir kommen da später nochmal drauf. Aber jetzt habe ich zum Beispiel schon ein bestehendes Objekt, das ich selbst nutze, das ist lastenfrei und ich nehme auf dieses Objekt einen Kredit auf, mir eine Immobilie zu kaufen, die ich vermiete. Dann kann ich die Kosten ja, obwohl als Sicherheit eine andere Immobile gilt, doch trotzdem die Zinsen gelten machen, weil ich nachweisen kann, dass ich den Kredit explizit für das Objekt aufgenommen habe, oder? Geht das? Oder wonan wird das festgemacht? Ich muss nachweisen, was dazu gehört.

Florian Wirler: Kino.

Florian Wirler: Genau, also auf welchem Objekt die Sicherheit lasten oder wer die Sicherheit gibt. ich kann ja auch mal sagen, ich habe einen Bürgen beispielsweise, das ist vollkommen egal. Ich muss einfach nur nachweisen, dass das Stalin X für die Immobile Y gilt. Und darum ist egal, womit dieses Stalin X abgesichert ist.

Fridolin Gypser: Okay.

Fridolin Gypser: Okay. Und ich muss einfach nachweisen, dass ich den Kauf finanziert habe letztendlich und damit passt das dann. Gut.

Thorben Schoenmaker: Dann wie eben schon mal angeteasert, die laufenden Kosten. Wenn wir jetzt von der vermieteten Immobilie ausgehen, was lässt sich denn da so jährlich absetzen? Also was mir halt immer so in den Sinn kommt, jetzt gerade wo wir auch zuletzt beim Darlehen waren, sind natürlich irgendwo die Zinsen. Dann gibt es ja noch Instandhaltungsrücklagen, gegebenenfalls eine Verwaltung. die sich die Immobilie kümmert oder aber natürlich, wenn man es professionell machen lassen möchte, dann holt man sich natürlich auch einen guten Steuerberater mit hinzu, gerade wenn es mehrere Immobilien werden. Das sind jetzt so die Dinge, die mir gerade in den Kopf kommen. Gibt es darüber hinaus noch weitere und wie verhält sich das? Wie kann man die absetzen?

Florian Wirler: Genau, du hast ja im Normalfall Kosten, also laufende Nebenkosten, wie man immer so schön sagt, von Strom, Heizung und so weiter, die ja im Normalfall auch vom Mieter über eine Vorauszahlung dann, eine Nebenkostenabrechnung, sag ich mal, erst mal verlangt werden.

Thorben Schoenmaker: Hm?

Florian Wirler: Da vielleicht auch ganz kurz der Hinweis wichtig ist, dass diese Nebenkostenabrechnung immer bis Ende des Folgejahres erstellt wird, weil sonst, wenn jetzt hier eine Nachzahlung kommen würde, die rechtlich einfach nicht mehr gilt, also sprich der Mieter müsste dann die Nachzahlung nicht mehr zahlen. Erstattung hätte er den Anspruch, also sprich, das ist einfach Mieterschutz. Und ich verlange ja erstmal als Vermieter die Nebenkosten, Vorauszahlungen und setze sie dann als Bruttomiete, das ist immer ganz wichtig in der Einkommenssteuer. Also ich teile die Einnahmen auf in Einnahmen und aus der Netto, also der Kaltmiete plus den Nebenkosten und kann dann natürlich in einem zweiten Schritt auch diese Kosten, die ich tatsächlich hatte. Wie gesagt, gehört alles dazu. Da gehört auch die Schaufel dazu, die ich vielleicht brauche, mal da sauber zu machen. Da gehört der Besen dazu, der Schneeschieber, alles was natürlich auch zu dem Objekt theoretisch gehören könnte oder was natürlich auch, wie man immer so schön sagt, dann argumentierbar wäre. gibt es jetzt nicht irgendwie Punkte, nicht ansetzbar sind. Man hat halt immer das Thema, es auch vom Mieter umlagefähig, weil das sind natürlich dann betriebswirtschaftlich die noch besseren Kosten.

Thorben Schoenmaker: Mhm.

Florian Wirler: Und die anderen, die nicht umlagefähig sind, da ist immer so der Klassiker, da wird die Verwaltungskosten, also wenn ich in einer Hausverwaltung bin, die Verwaltungskosten, die sind nicht umlagefähig, die sind betragsmäßig immer der größte Punkt, normalerweise gewisse Versicherungen nicht. Genau.

Thorben Schoenmaker: Mhm.

Florian Wirler: Das wären so Kosten und beispielsweise auch, wir hatten es vorher schon auch bei der Anschaffung des Objekts, die Fahrtkostenzumme, objekt genauso jetzt natürlich auch wieder die Fahrtkosten zum Objekt, weil man einfach mal vorbeischaut, ob alles sage ich mal salopp gesagt in Ordnung ist.

Fridolin Gypser: Mhm.

Fridolin Gypser: Na ja, habt ihr auch alle brav ihren Müll trennen. Ja.

Thorben Schoenmaker: Und wie sieht es aus mit dem Steuerberater, wenn ich mir jetzt einen Steuerberater hole und der sein Honorar verlangt, sieht das mit den Kosten aus? Sind die abschätzbar für mich als Vermieter?

Florian Wirler: Genau, also auch der Steuerberater. Der Steuerberater schreibt dann auch in der Rechnung, teilt er ja auf, wofür der jeweilige Punkt der Steuerberaterrechnung ist. da kann man dann eindeutig zuordnen, Betrag X ist für das Objekt. Hopfenstraße 7 und dann geht es schön, dass man das auch in voller Höhe absetzt. Entscheidend auch wie bei allen Nebenkosten grundsätzlich gilt das sogenannte Zufluss-Abfluss-Prinzip, sprich zu dem Zeitpunkt wo das Geld eingeht bei der Einnahme, sprich bei der Miete, ist die Einnahme steuerlich zu erklären. Genauso bei den Ausgaben, sprich zu dem Zeitpunkt wo ich dann die Steuerberaterrechnung zahle, kann ich es auch in der Steuererklärung angeben.

Thorben Schoenmaker: Mhm.

Fridolin Gypser: Mhm.

Thorben Schoenmaker: Gibt es darüber hinaus noch irgendwelche Punkte, die Klassiker sind, die man laufend absetzen kann über die hinaus, die wir jetzt gerade schon besprochen haben? Oder waren das so die Wesentlichen?

Fridolin Gypser: Okay, gut zu wissen.

Florian Wirler: Ja, wir hatten es vorher ja schon, Maklergebühren, ich jetzt bei einer Neuvermietung natürlich wäre, das Thema, wenn ich es habe, Versicherungen, Rechtsschutzversicherungen. Wenn ich beispielsweise auch separat was für den Garten machen lasse, also sprich, ich sage, ich tue den Mieter mal was Gutes und lasse den Gärtner kommen. Also wirklich jede Ausgabe ist. Es gibt da wirklich jetzt keinen Katalog, wo man sagt, das darf ich und das darf ich nicht, sondern es ist wirklich grundsätzlich alles ansetzbar, wo man direkten Bezug zur Immobilie hat.

Thorben Schoenmaker: Und ich würde jetzt mal behaupten, all das, was wir besprochen haben, gilt nicht für selbstgenutztes Wohneigentum, sondern nur für die vermietete Kapitalanlage. Jetzt stellt sich mir geradezu die Frage, die kommt mir spontan auf. Wenn ich jetzt Wohneigentum besitzen würde und ich möchte das irgendwie steuerlich für mich attraktiver machen, könnte ich das dann quasi tun, indem ich quasi das so umbaue, dass eine Einliegerwohnung beispielsweise drin liegt?

Florian Wirler: Genau, also wenn ich sage, ich teile dieses Objekt auf in einen privat genutzten Anteil und ich teile es sozusagen in den zweiten Teil Einliegerwohnung, dann muss man halt eine sinnvolle Betrachtung der Aufteilung machen.

Thorben Schoenmaker: Hm?

Thorben Schoenmaker: Mhm.

Florian Wirler: Da ist natürlich der erste Maßstab mal die Quadratmeter, dass man sagt, wenn jetzt beispielsweise die Einliegerwohnung 30 Quadratmeter, das Eigentutz, das 70, dann hat man in den Gänze von den 100 halt einfach 30 Prozent dann Einliegerwohnung und diese 30 Prozent werden dann halt sozusagen steuerlich angesetzt. Auch was die Kosten angeht, bei gewissen Themen wie jetzt Grundsteuer oder so ist das mit Sicherheit richtig.

Thorben Schoenmaker: Mh.

Thorben Schoenmaker: Mhm.

Florian Wirler: Bei Themen wie Heizung, Strom muss man halt schauen, ob es einen separaten Zähler wiederum gibt. Soll es den nicht geben, wäre das natürlich, also spricht der Quadratmeter-Schlüssel, der sinnvolle. Wo man dann auch sagen muss, da muss dann erst das Finanzamt sagen, so ist es aber nicht angemessen, aber de facto wäre das so mal der erste Schlüssel.

Thorben Schoenmaker: Hm?

Fridolin Gypser: Mhm.

Thorben Schoenmaker: Na ja, spannend.

Fridolin Gypser: Ja, jetzt bist du ja schon bisschen rumgesprungen in den Fragen, Tom. Womit machen wir jetzt weiter, ist die gute Frage. Also ich habe einige Fragen noch mal mehr, aber ja.

Thorben Schoenmaker: Naja irgendwann... Also ich auch, ich auch, aber wenn dir keine Brücke gerade vorliegt, Frido, ich hätte eine. Aber feel free.

Fridolin Gypser: Schießt los, habe sehr viele Fragen. von daher, schießt los.

Thorben Schoenmaker: Also man kann ja nochmal das Szenario weiterspinnen und vielleicht entscheidet man sich irgendwann, nachdem man jetzt Vermieter ist und man lässt nochmal eine neue Bewertung der Immobilie vornehmen und sagt, hey, hat sich gut entwickelt, ich hatte gute Mieter, ich hatte weniger nette Mieter, ich hab da jetzt auf das Ganze nicht mehr so Lust, ich möchte die Immobilie jetzt veräußern. Da gibt es ja nach 10 Jahren die Möglichkeit als Vermieter. diese Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Mich würde da mal interessieren, welcher Stichtag zählt denn da? Also zehn Jahre, okay, aber ab wann? Welches Datum ist da ausschlaggebend?

Florian Wirler: Es ist relativ schön geregelt, im Steuerrecht und zwar wirklich der entscheidende Tag ist da jeweils der Notarvertrag. Also sprich jeweils sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf der Tag.

Thorben Schoenmaker: Okay.

Florian Wirler: der Beurkundung beim Notar. Und das ist auch gut so, muss man ganz offen sprechen, weil wenn das ja die Thematik Grundbucheintragung wäre, dann wäre das ja wirklich ein Stück weit Lotterie, weil man dann hoffen muss, dass der jeweilige Beamte nicht früh oder spät einträgt. genau, also das ist wirklich der Tag der Beurkundung.

Thorben Schoenmaker: Mhm. Mhm.

Thorben Schoenmaker: Ja.

Thorben Schoenmaker: Hmm.

Thorben Schoenmaker: Ja, das ergibt Sinn.

Fridolin Gypser: Okay, gut ist das gesagt. Ich kenne jemanden, zwei Jahre auf seine Eintragung gewartet hat. Zwei Jahre. Kaufpreis, Fälligkeiten, alles entspannt. Also die Auflassungsvormerkung ging zügig, aber dann die wirkliche Eigentragung als Eigentümer. Löschung der Auflassung hat zwei Jahre gedauert. Wild, wild. Aber gut.

Florian Wirler: Ja.

Florian Wirler: Und da ist vielleicht auch der Tipp meinerseits, dann ruhig mal beim Amtsgericht nachfragen, weil dann wird der Fall und die Akte vielleicht mal aus dem Stoß nach oben gezogen und dann geht es ein bisschen schneller.

Thorben Schoenmaker: bisschen Staub abwischen, dann findet man die Akte auch wieder. Beim Eigenheim sind es ja drei Jahre, nachdem man das Ganze, also wenn man selber drin gewohnt hat, dann sind es ja drei Jahre, gilt wahrscheinlich auch das Datum aus dem Kaufvertrag beim Notar richtig.

Florian Wirler: Ja, ist jetzt noch bisschen speziell. Also die allgemeine Vermietung, das muss man ja auch, ich habe es eingangs schon erwähnt, immer grundsätzlich unterscheiden, bin ich jetzt hier im privaten Bereich oder bin ich im gewerblichen? Die normale Vermietung, wenn ich als natürliche Person das Objekt erwerbe, ist ja privat und da heißt es dann schlussendlich wenn ich die letzten drei Jahre drin gewohnt habe. Und drei Jahre ist nicht als volle Zeitjahre zu sehen, sondern es reicht im Endeffekt, jetzt Extrembeispiel, 31.12.24, das ganze Jahr 25 und 1.1.26.

Thorben Schoenmaker: Mhm.

Thorben Schoenmaker: Mh.

Florian Wirler: Das sind drei Jahre in dem Fall. da gibt es jetzt auch keine, ich sage jetzt mal, ganz starren Fristen, da muss ich halt einfach nachweisen, dass kein anderer drin war. Also was ich jetzt nicht machen sollte, dass ich dann am 1.1.26 noch für 10 Wochen einen Mietvertrag mit einer Person X mache und dann das Objekt verkaufe, weil dann sozusagen habe ich einfach nicht die letzten drei Jahre drin gewohnt, sondern es war da noch der fremde Dritte drin. Genau, das ist so, das ist

Thorben Schoenmaker: Der Punkt.

Fridolin Gypser: Okay.

Thorben Schoenmaker: Hm.

Thorben Schoenmaker: Mh.

Florian Wirler: die Frist. Also eigentlich ist diese 3-Jahres-Frist so eine gewisse, ich nenne es einmal so Spezialfrist von den 10 Jahren, wo ich halt die 10 Jahre auf 3 Jahre verkürzen kann.

Thorben Schoenmaker: Naja, vielleicht auch gar nicht so blöd, das nicht zu wissen. Also guter Punkt.

Fridolin Gypser: Okay.

Florian Wirler: Also das mit Sicherheit auch in der Beratung ein Thema, wenn es darum geht. Ich habe ein Objekt, wo ich weiß, das will ich jetzt vielleicht nicht zehn Jahre behalten, aus welchen Gründen auch immer, dass ich dann sage, dann überlege ich mir einfach da.

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: Wenn der Mieter draußen ist, einfach mal drei Jahre einzuziehen, wenn möglich. So einfach ist es ja dann in der Praxis auch nicht immer. Aber wenn das möglich ist, ist das mit Sicherheit eine super Sache, dass ich einfach diesen Zeitraum verkürze.

Thorben Schoenmaker: Definitiv.

Fridolin Gypser: Okay. Okay, ja, spannende Sache. Bleiben wir da noch? Ja.

Florian Wirler: Vielleicht noch ganz kurz, genau, Entschuldigung, dass ich einhacke. Wir hatten vorher noch das Thema Nebenkosten im Privaten. Da einfach nur ganz kurz, hat jetzt nichts mit der klassischen Vermietung zu tun. Ich habe ja, wie eingangs schon erwähnt, eigentlich nahezu kaum Chancen, irgendwie was von meiner privaten, selbstgenutzten Immobilie anzusetzen. Das Einzige, was ich kann, ist, das gilt aber auch für Mietwohnungen, das Objekt, wo ich selber drin wohne, die sogenannten

Fridolin Gypser: Mhm.

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: haushaltsnahen Dienstleistungen, Handwerkerleistungen ansetzen kann, sprich wenn ich was beim Objekt machen lasse, Reparaturen oder Gartenpflege, dann geht das auch, aber nur der Lohnanteil. Also das ist immer ganz wichtig. Ich kann da bis zu Euro im Monat, äh im Jahr, entschuldigung 6000 im Jahr ansetzen an Kosten, was den Lohn angeht. Ganz wichtig hier Lohn...

Thorben Schoenmaker: Mh.

Florian Wirler: muss auf der Rechnung ausgewiesen sein, sprich es muss eine Rechnung geben und diese Rechnung muss überwiesen werden, darf nicht bar bezahlt werden. Und dann hat man einfach die Möglichkeit, dass man 20 % effektive Steuer sich spart, also auf bei einer 100 Euro Rechnung Lohnanteil, spare ich mir dann über die Steuer 20%, also 20 Euro.

Fridolin Gypser: Okay.

Florian Wirler: Und ich habe dann das Thema noch, dass insbesondere die Gartenanlage ist da ein Riesenthema, weil man ja doch immer wieder jetzt den Punkt hat, dass wenn ich den Garten erneuere, ist man ja schnell auch im fünfstelligen Bereich, dass man sagt, man verteilt, wenn möglich, die Kosten auf zwei Jahre. Sprich, und da geht es auch wieder rein Zahlung.

Thorben Schoenmaker: Hm.

Florian Wirler: Also ich könnte dann mit dem Gärtner eventuell ausmachen, die eine Rechnung zahle ich im November und die zweite im Januar, weil dann habe ich halt zweimal 6000 und dann spare ich mir halt im Endeffekt 1200 Euro. Wenn ich das in einem Jahr voll reinhau, habe ich halt die 1200 Euro salopp gesagt. Nicht. Genau.

Fridolin Gypser: Ja, ja, ja, das stimmt. Guter Punkt. Cool, das wusste ich auch noch nicht. Was mir aber gerade noch eingefallen ist, was ich auch noch bei unseren Fragen gesehen habe, ist das Thema auch wieder mehr oder weniger Eigennutzung. Und zwar insofern, ich habe eine Immobilie, vermiete ich, aber ich vermiete sie an Familienangehörige und sage hier halt, naja, in München würde ich normalerweise bestimmt 25 Euro den Quadratmeter kriegen, 20, 25. Ich vermiete es aber für einen Zehner, weil es ist halt normal Familie. Was hat das für Folgen und auf was muss man da generell achten?

Florian Wirler: Bei dieser sogenannten verbilligten Miete geht es immer das Thema des Fremdvergleichs. Und da ist natürlich immer die ortsübliche Miete der entscheidende Punkt, wie du schon, Frido, ja meintest. Da schaut man sich den Mietspiegel an.

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: dann habe ich eigentlich zwei Grenzen. Wenn ich unter 50 Prozent bin der ortsüblichen Miete, dann kann ich nur in Höhe dieser, jetzt sage ich mal, meiner tatsächlichen verlangten Miete, also wenn es dann 40 Prozent sind, auch nur 40 Prozent der Kosten ansetzen.

Fridolin Gypser: Okay?

Florian Wirler: bin ich in der Range von 50 bis 66 Prozent, dann kann ich alles ansetzen, wenn ich einen sogenannten Totalüberschuss mache. Das ist jetzt in der Praxis immer nicht ganz so einfach, sprich, da muss ich nachweisen, dass die Immobile über alle Jahre, also über die Gesamtheit, also über den Totalüberschuss macht, über die gesamte Nutzungsdauer.

Fridolin Gypser: Okay.

Florian Wirler: Deswegen empfehlen wir immer, wenn man da dieses Thema hat, die 66 % Hürde zu knacken, weil dann kann ich einfach alles ansetzen. Also wenn jetzt die ortsübliche Miete 10 Euro und ich 7 Euro dann bin ich bei 70%, das passt und ich habe genauso denselben Ansatz, wie wenn ich 10 Euro verlange. Da halt immer schauen, weil die ortsübliche Miete in den letzten Jahren hat sich doch auch sage ich mal, nicht unbedingt nach unten bewegt in den meisten Regionen. Dass man da halt jetzt auch nicht immer direkt auf Kante näht, sondern dass man sagt, gut, da habe ich einen gewissen Puffer, weil da kann es Finanzamt schon genau hinschauen. Und man muss auch das einfach auch zur Info als Steuerberater angeben, ob er gegenüber wem die Vermietung ist, ob das eben ein naher Angehöriger ist. Und dann ist da schon mal der Haken beim Finanzamt und dann wird das einfach auch genauer angeschaut. Da braucht man sich nichts vormachen.

Fridolin Gypser: Okay, und das ist wenn ich jetzt eine Wohnung habe, also tatsächlich hatten wir das auch schon mal. Den günstigsten Mietvertrag, den ich mal gesehen habe, war vor, boah, was ist das jetzt schon her, 5-6 Jahre. Am Kurfürstendamm Berlin hat ein Oma Lieschen, so nenne ich sie jetzt mal, also wirklich eine sehr, sehr, sehr alte Dame gewohnt, die hatte einen Mietvertrag mit. Der wurde in Euro geändert auf 30 Cent pro Quadratmeter. Also das ist ja Halleluja, also das das, das unter Mietspiel ist, ist glaube ich allen klar. Aber da hat halt tatsächlich, das bitte?

Thorben Schoenmaker: kommt auf ein, wo sie wohnt kommt auf ein, wo sie wohnt

Fridolin Gypser: Naja, zentral am Kudamm war das ziemlich sicher und ich weiß, aber es gab aber halt die Thematik, dass das Ganze in eine Erbengemeinschaft ging mit über 30, 40 Erben und da hat sich halt erstmal keiner darum bemüht, zu prüfen, was auch immer, weil das Geld erstmal in die Erbmasse geflossen ist, die Mieten. Und die haben auch jahrelang gebraucht, sich überhaupt damit zu beschäftigen. Was machst denn du da? Also ich meine, ich kann ja auch nicht mehr von heute auf morgen zu Oma Diesling gehen. Na ja, jetzt aus den 30 Cent, weil es einfach jahrelang keiner angepasst hat, werden jetzt auf einmal die angemessenen 25 Euro. Aber deswegen an seinem Tag wieder auf der anderen Seite Pech gehabt, oder? Habe ich das dann richtig verstanden?

Florian Wirler: Ja, das ist im Endeffekt komplizierte Sache. Grundsätzlich, wenn es ein fremder Dritter ist und der Vermieter gerne mehr verlangen würde, aber es einfach auch nicht kann, Thema Mietpreisbremse etc., dann ist man da schon ein Stück weit als Vermieter dann geschützt und sagt, ich habe nur den niedrigen Mietpreis und das muss dann auch passen. Grundsätzlich würde ich, oder hätte ich allgemein gesagt, das gilt immer. Da hat mich jetzt aber das Finanzamt eines Besseren belehrt. Das war jetzt nicht bei uns in der Kanzlei, aber das ging auch ein Stück weit durch die Medien in München. Da war ein älterer Herr, der hatte zahlreiche Immobilien und war einfach, ich sag's mal so, gut Mensch, der wollte einfach nicht so viel von seinen Mietern. Und da hat das Finanzamt dann wirklich das Anteil gestrichen. Ich muss ehrlich sagen, mir fehlt dafür jegliches Verständnis, aber darum ging es dann nicht. Sondern es geht halt da einfach das Thema, dass die das gesagt haben, er hätte mehr verlangen dürfen und so weiter und hat sich dadurch Steuern gespart. Das war aber eindeutig nicht seine Intention, sondern er wollte die ...

Fridolin Gypser: Hm.

Florian Wirler: Dame oder Herren, die da drin gewohnt haben, einfach entlasten. Weil de facto, muss man ja auch ein was sagen, durch die Mieterhöhung er zahlt ja nicht 100 Prozent Steuern. Also selbst wenn er 10 Euro Steuer zahlt, bleibt ihm ja am Ende immer noch was übrig. Und darum kann ich die Argumentation oder der Argumentation kann ich jetzt nicht ganz folgen, aber es ist so, man muss da wirklich aufpassen. Und bei der Dame jetzt in deinem Beispiel, da geht es einfach wirklich um das Thema, wenn nicht erhöht wird, weil nicht erhöht werden kann, dann geht es.

Thorben Schoenmaker: Hm.

Florian Wirler: Wirklichen Risiko. Das zeigt der Fall aus München.

Thorben Schoenmaker: vielleicht nochmal an die familiäre, das andere wie familiäre Szenario anzuknüpfen, welches du eben reingebracht hast, Frido. Was kannst du uns und unseren Zuhörern und Zuhörerinnen denn über den Begriff Ehegattenschaukel sagen? Das ist ja auch immer mal etwas, was so in den Raum geworfen wird. Also wie funktioniert sie? Was macht es konkret? Und welche steuerlichen Vorteile bringt es mit sich? Welchen Rahmen kann man da nutzen? Wo sind Grenzen? Wo sind Möglichkeiten?

Florian Wirler: Genau, Ehegartenschaukel, wie der Name schon sagt, betrifft ja das Thema, dass man die Immobilien von A nach B, also sprich innerhalb der Familie überträgt, wo man einfach sagt, na alle 10 Jahre kann ich ja die vermietete Immobilie verkaufen und kann sie natürlich dann so verkaufen, dass ich einen hohen

Thorben Schoenmaker: Mhm.

Florian Wirler: Wert erziele, der immer noch natürlich angemessen ist, damit ich halt den Fremdvergleich habe. Und dieser hohe Wert, von dem kann ich dann natürlich abschreiben. Man spricht da sozusagen vom Step-up, den man macht, dass wieder, wenn jetzt die Immobilie bisher mit 800.000 in den Büchern stand und darauf abgeschrieben wird, dass ich sie dann nach zehn Jahren vielleicht für eine Million verkaufe und dann wieder natürlich eine höhere Abschreibungsbasis habe. Ich habe halt das Gute, das muss man natürlich sagen, innerhalb der Familien, auch zu Kindern und Ehegarten, keine Grunderwerbsteuer. werde auch, gehen wir mal davon aus, keine Maklerkosten haben, sodass ich dann eigentlich nur die Notarkosten habe. Das muss man natürlich sagen. Also ganz steuerfrei ist das Ding auch nicht. Oder steuerfrei schon, aber de facto nicht.

Fridolin Gypser: Ja.

Florian Wirler: Kosten, weil die Notarkosten, die habe ich einfach. dann habe ich halt wieder mehr Abschreibungsbasis und kann da ja auch, was auch vom Finanzamt häufig akzeptiert wird, ohne Gutachten die sogenannte Kaufpreisaufteilung machen, dass ich sage, ich habe einfach einen so einen Anteil an Gebäude und so einen Anteil an Grundstück. Den Gebäudeanteil kann ich ja dann wiederum abschreiben.

Thorben Schoenmaker: Aber auch das ist limitiert, oder? Also ich kann jetzt nicht alle zehn Jahre Immobilie A und Immobilie B tauschen und dann nach zehn weiteren Jahren wieder zurücktauschen, zurückverkaufen. Das geht nicht, oder?

Florian Wirler: Ja, muss halt immer, es gibt diesen steuerlichen, diesen Gesamtplan oder diese Steuergestaltung, die einfach vermieden werden sollen. Das muss man einfach sagen. Aber grundsätzlich spricht nichts dagegen. Man muss ja auch sagen, vielleicht hat man in der Familie noch eine dritte Person. Wenn man jetzt an Kinder denkt, dann wäre das ja auch eine Möglichkeit. Also das ist auf alle Fälle ein Thema, dass ich

Thorben Schoenmaker: Ja, ja, ja.

Florian Wirler: Vermögenübertrage, vielleicht eine Mischung. Insofern, dass man sagt, wenn man schon an die nächste Generation denkt, vorweggenommene Erbfolge, den Kindern was überträgt, eben vielleicht jetzt nicht unbedingt die Immobilie an sich, sondern verkauft die Immobilie an die Kinder und schenkt ihnen dann einen Geldbetrag. Weil die Immobilie kann ja wiederum vermietet werden, also wenn sie vermietet wird, kann ich ja diese Zinsen, die die Kinder dann der Bank zahlen, wenn sie einen Dahlen aufnehmen, hast du ja wieder als Kosten in

Thorben Schoenmaker: Hmm.

Florian Wirler: innerhalb der Vermietung und Verpachtung.

Thorben Schoenmaker: Genau. Und wichtiger Punkt vielleicht noch, der Name sagt es vielleicht schon, Gattenschaukel. Es geht halt, wenn man verheiratet ist und nicht, wenn man einfach nur so als Paar zusammenlebt.

Fridolin Gypser: Bimm.

Fridolin Gypser: Ja, sonst hatten wir ja noch die Grundewebsteuer zu zahlen. würde es auch gar keinen Sinn ergeben. Ganz kurz an der Stelle auch mal, jetzt haben wir ja das Thema. Jemand hat wundervoll schöne Filieimmobilien aufgebaut. ich habe nur eine 3-4, also es geht wirklich die Zahl auf drei. Ich habe jetzt mehr innerhalb von fünf Jahren aufgebaut und verkaufte nach zehn Jahren alle nacheinander, wenn ich zehn Jahre frust, rum ist an meine Ehefrau. Dann habe ich auf einmal

Florian Wirler: Ja.

Fridolin Gypser: Ich habe immer mal was von dieser 3-Objekt-Grenze innerhalb von 5 Jahren Verkauf mitbekommen. Weißt du, was ich meine? Dass du halt nur mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren verkaufst, auch wenn du sie 10 Jahren gehalten hast, danach nicht mehr den Gewinn steuerfrei mitnehmen kannst, sondern du auf einmal rückwirkend alles versteuern musst. Ist das korrekt? Also habe ich mich halbwegs verständlich ausgedrückt.

Florian Wirler: Genau, du hast dich überständig ausgedrückt, ich bin voll bei dir, Frido. Es ist nur so, also das ist dieses große Thema des gewerblichen Grundstückshandels. Und der gewerbliche Grundstückshandel ist im Endeffekt nicht im Gesetz definiert, sondern da gibt es seitens der Finanzverwaltung einen

Fridolin Gypser: Genau, ja.

Florian Wirler: 15-seitigen Stellungnahme, in der Beispiele und so weiter dargestellt werden. Das ist aber alles Indizien, das muss man ganz klar sagen. Und diese Indizien werden gefüttert durch gewisse Zeitpunkte. Und Thema ist da, wenn ich ein Objekt, und das ist eigentlich das Entscheidende, wenn ich diese drei Objekte mehr als zehn Jahre habe, habe ich überhaupt kein Problem.

Fridolin Gypser: Okay?

Florian Wirler: Es geht hier nur um das Thema, dass man sagt, hat Proobjekte, man, wenn das kürzer als fünf Jahre gehalten wird, dann habe ich, sage ich jetzt mal, wenn ich innerhalb von fünf Jahren da Objekte veräußere und dann

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: sozusagen im gewerblichen Grundstückshandel und es müssen mehr wie drei sein. Da gibt es wirklich einige Sachverhalte, beispielsweise auch so Themen wie Parzellierungen, also dass ich sage, ich habe ein großes Grundstück, wo ich dann auf drei Parzellen aufteile. Das ist wirklich ein Riesenthema dieser gewerblichen Grundstückshandel.

Fridolin Gypser: Ja, ich hab's tatsächlich wie am Familie mitbekommen, insofern, dass wir das Thema hatten, meine Eltern wollten was kaufen und da hat er beim Notar ist auf einmal dem Verkäufer bzw. dem Notar aufgefallen, dass das Grundstück, auf dem eine Immobilie steht, eigentlich aus drei Flurstücken besteht und so aus Notarsicht ist ja so wäre, als würde er jetzt hier drei Grundstücke verkaufen, also drei Grundstücke, also insgesamt ein Grundstück, zumindest ein Zaun, aber drei Flurstücke. Und er meinte, naja, er kannte den Verkäufer und hat gesagt, naja, du hast ja letztes Jahr und vorletztes Jahr schon was verkaufen. Dann wäre das hier Nummer drei. Aber dadurch, dass das drei Flurstücke sind, die zwar zusammen verkauft werden mit einem Gebäude, kann es aber sein, dass Finanzamt ums Eck kommt und sagt, naja, du hast jetzt insgesamt hier mehr als drei Grundstücke, also fünf verkauft in den letzten 18 Monaten. Du musst alles rückwirkend versteuern. Und das ist so bisschen das, was mich jetzt hier zu dieser Frage gebracht hat. hat den Verkäufer so aus dem, naja das Halbwissen vom Notar hat den Verkäufer so aus der Rolle gebracht, dass er beim Notar mitten beim Vorlesen des Vertrags gesagt hat, wir machen das doch nicht, ich geh jetzt. Das war blöd. Aber du hast ja gerade gesagt, es ist eigentlich viel komplexer als ich darf nicht einfach nur drei Objekte in einem von fünf Jahren verkaufen. Das ist deutlich komplexer. an der Stelle einfach mal, würde ich sagen, immer wenn da so was anstehen sollte, mit dem Steuerberater des Vertrauens ins Gespräch gehen für die individuelle Situation, oder?

Florian Wirler: Ja.

Florian Wirler: Genau, da muss man wirklich sagen, da wird jedes Objekt dann für sich gesehen. Wenn ich es zehn Jahre habe, dann ist es raus. Das ist das Gute. Und wenn ich es unter zehn Jahre halte, dann muss ich halt immer schauen, dass es nicht ein Objekt wird, das in diese Objektbetrachtung reinfällt. Und da geht es dann auch so Themen, zählt die Garage dazu? Wie ist es, ich habe beispielsweise ein Objekt verkauft, habe eine Garage dazu verkauft und habe noch eine zweite Garage. Wenn ich dann drei Jahre später die Garage noch dazu verkaufe, zu was zählt, ist das ein separates Objekt und so weiter oder zählt die dann zu diesem Objekt mit der Garage? Also da gibt es wirklich so viel Sachverhalte, das ist wirklich was, was man dann im Einzelfall sich wirklich genau anschauen muss.

Fridolin Gypser: Okay, okay, okay.

Thorben Schoenmaker: Friedo, wer zahlt denn dann den Notar, wenn der Verkäufer geht?

Fridolin Gypser: Das ist eine sehr gute Frage. glaube in dem Fall, also normalerweise der, beauftragt und ich meine, dass die Verkäuferseite den Notar beauftragt hat, also wird er die Rechnung bekommen haben, weil die Käuferseite kann er ja auch nichts dafür, konnte in dem Fall ja auch nichts dafür, dass das Ganze nicht zustande kam. Normalerweise die Verkäuferseite. Also ich weiß, dass es da dann keine Streitigkeiten mehr gab, aber ja.

Thorben Schoenmaker: Okay. Eben, deswegen.

Thorben Schoenmaker: Ja, okay, okay.

Florian Wirler: Ja, muss mal auch dazu sagen, grundsätzlich ist es ja so, das ist ja eine reine Verhandlungssache, wer die Notar zahlt, aber in deinem Fall, Frido, glaube ich, wäre schon, wäre es eindeutig, wäre da die Verpflichtung, innere hat. Zumindest, genau.

Thorben Schoenmaker: Mmh.

Fridolin Gypser: Mehr oder weniger eindeutig.

Fridolin Gypser: Ja, die innere ja. Nee, aber ich bin mir relativ sicher, dass das auch noch so ist. Ich würde sagen, ich habe tatsächlich noch eine, also von unseren ganzen Fragen noch eine letzte, weil alle anderen haben wir, soweit ich das sehen kann, größtenteils auch sehr detailliert besprochen. Ich habe aber noch, nee tatsächlich noch zwei, entschuldige bitte, die ich gerne noch loswerden würde. Ich würde sagen, wir machen jetzt hier keinen Cut, sondern gehen die letzten beiden Fragen noch durch, wenn das für dich auch passt, Torben.

Thorben Schoenmaker: Die innere ja.

Thorben Schoenmaker: Absolut.

Fridolin Gypser: Dann wird es eine etwas längere Folge. Und zwar jetzt nochmal ein ganz anderes Thema, aber kommt immer mal wieder vor. Zum Glück, ehrlicherweise für mich als Finanzierer, Glück immer seltener wieder. Es gab aber mal vor 3-4 Jahren eine Zeit, da war gefühlt jede zweite Finanzierung so. zwar Kurzzeitvermietung Ferienwohnung Airbnb. Der wundervolle aus vieler Sicht Renditebooster. Wie ist das denn da? Ich habe eine Wohnung, vermiete ich per Airbnb, ist also keine Dauervermietung. Ich habe unterschiedliche Höhen von Einnahmen. Okay, kann ich das ganz normal am Ende bei meiner Steuererklärung angeben mit hier, ich habe den Nachweis, und so viel Miete habe ich angegeben? Oder ist die Mieteinnahme hier irgendwie gewerblich anzusehen und hat das irgendwelche Besonderheiten? Da liegt die Umsatzsteuerpflicht, wie genau? Vor allem gerade so die Airbnb-Geschichte in Ferienwohnungen. Was gibt es dafür Sachen zu beachten?

Florian Wirler: Da sind wir in einem ähnlichen Feld wie bei gewerblichen Grundstückshandel. Da gibt es sehr viele Unterfelder. Warum? Wir haben in dem Fall drei Steuern. Wir haben die Einkommenssteuer, wir haben die Gewerbesteuer und wir haben die Umsatzsteuer.

Fridolin Gypser: Okay.

Florian Wirler: bin bei der Umsatzsteuer im Endeffekt immer dann eigentlich relativ schnell raus oder ich kann raus sein, wenn ich unter 25.000 Mieterträge habe. Das ist diese sogenannte Kleinunternehmerregelung. Wenn ich da nicht drüber komme, dann kann ich sozusagen mich von der Umsatzsteuer befreien lassen. Auch hier

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: gibt es beispielsweise das Thema mit, wenn ich jetzt unter dem Jahr anfange, dann gelten diese 25 nur anteilig. Also wenn ich zum 1.7. anfange, sind es nicht 25, sondern nur 12.500. Sodass ich jetzt Nettrix 17 machen kann und am 17.12. starte, mache 25.000 Umsatz, warum auch immer. Und dann habe ich die Grenze nicht gerissen, doch habe ich, weil schlussendlich endlich eben desratierlich betrachtet wird, die Grenze. Ich habe mit Airbnb auch grundsätzlich immer Gewerbesteuer im Boot, aber auch die Gewerbesteuer ist nicht immer so schlimm, wie sie sich vielleicht anhört, weil ich, wenn ich als natürliche Person habe, ich habe einen Freibetrag von 24.500 Euro. Also wenn mein Gewinn unter 24.500 ist, dann ist es nicht relevant, sprich steuerfrei. Und ich habe ja auch, selbst wenn ich drüber kommen würde, immer eine Anrechnungsmöglichkeit.

Fridolin Gypser: Okay.

Florian Wirler: bei der Einkommensteuer, ist davon abhängig, welcher Stadt bin ich. Da geht es den Gewerbesteuerhebesatz, der unter 400 Prozent ist, dann habe ich eine vollkommene Anrechnung. Also die Gewerbesteuer ist eigentlich nicht so das Thema ... De facto, wenn man jetzt hier nicht der Groß Airbnbler ist, der hier 17 bis 20 Wohnungen hat, dann ist es eigentlich der größte Aufwand wie häufig in Deutschland das Organisatorische. Dass man das sauber darstellt, sauber dem Finanzamt darlegt, die Steuerauswirkung in Normalfall gar nicht so hoch. Ich will das jetzt nicht niedrig reden, aber es ist eher halt eine Frage der richtigen Erklärung.

Thorben Schoenmaker: Mmh.

Fridolin Gypser: Okay.

Fridolin Gypser: Okay, Ja, gut, hast du ein bisschen Licht ins Dunkeln gebracht. Auch da kursiert man wieder sehr, viel. So, in der Propaganda. Gut, Torben, hast du noch eine Frage, ich zu meiner letzten, ich glaube tatsächlich noch ein bisschen komplexeren zum Ende komme?

Thorben Schoenmaker: Tschüss, gennödoß!

Fridolin Gypser: Okay, also, lieber Flo, es gibt gerade bei Neubauten ja höhere Arten der Abschreibung und da gibt es immer so gewisse Paragrafen, die umher schwirren und Wörter und ich würde dich bitten, die einmal irgendwie für uns da bisschen Licht ins Dunkeln zu bringen, nämlich einmal mit § 7a und 7b Einkommensteuer gesetzt. was da die Bedingungen sind, was das bringt, wofür das angewendet werden kann und danach noch die auch, ich meine, zu 7b gehörige degressive Abschreibung mit 5%, dass du da nochmal erklärst, was das ist, wie kann man das wann nutzen. Schieß los!

Florian Wirler: Genau, der Gesetzgeber, wenn ich jetzt auswählen darf, der hatte ja die Intention, eben diese 2 % Abschreibung, das war ihm auch klar, dass das salopp gesagt ein Witz ist und deswegen wollte man hier degressiv und auch die Erhöhung der Linearen von 2 auf 3%. Das gilt für Wohnungen oder Immobilien, die ab dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, darf man jetzt auch 3 % abschreiben und dann habe ich einfach, wenn ich gewisse Punkte erfülle, auch noch die Möglichkeit eben die sogenannte 7b Abschreibung zu nutzen. Die 7b Abschreibung sagt, wenn ich zwischen dem Jahr 22 und 29 gebaut habe,

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: kann ich die ersten vier Jahre 5 Prozent abschreiben unter der Voraussetzung, dass ich von den Baukosten nicht über 5200 Euro pro Quadratmeter komme. Das ist auch nicht so ganz einfach. Warum? Weil da bezieht man sich nicht auf die Wohnfläche, sondern auf die Nutzfläche. Also da werden auch Gänge und so weiter einbezogen. Und das ist ähnlich wie, was ich vorher meinte, mit dem gewerblichen Grundstückshandel. Auch hier gibt es ein ewig langes Schreiben von der Finanzverwaltung.

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: das sogenannte BMF schreiben, wo das dann nochmal erläutert wird. Also diese 5200 Grenze muss man mal im Kopf haben und dann eben schauen, auf wie viele Quadratmeter ist das zu rechnen. Und das Zweite, was wirklich auch noch zu bedenken ist, man braucht unbedingt diese sogenannte DQNG-Zertifizierung, also ein KfW 40 Objekt, was natürlich häufig nicht so einfach ist auch für die Baufirma das zu erstellen oder dann natürlich mit höheren Kosten verbunden ist. Und dann habe ich aber wirklich die Möglichkeit, ich 20 Prozent innerhalb von vier Jahren nochmal

Thorben Schoenmaker: Hm.

Fridolin Gypser: Mhm.

Florian Wirler: on top abschreiben kann, eben zusätzlich zu der 3 % oder zur degressiven Abschreibung, die ich auch wählen kann, wo ich dann sozusagen mit 5 % auch einsteige. Also ich habe dann die Möglichkeit, wenn ich jetzt mal beispielsweise 6 Jahre abschreibe, 6 mal 5 bei der degressiven, sind 30 % plus 4 mal 5 noch on top die Sonderabschreibung, bin ich bei 50 % nicht ganz, weil die degressive E-Marbeit auf den Rest Nutzungswert nimmt. Aber roundabout, wenn man sich mal grob sich anschaut, dann bin ich bei 50 Prozent in sechs Jahren, was natürlich super ist im Vergleich früher mit den, ich sage jetzt mal lächerlichen, zwei Prozent.

Fridolin Gypser: Aber gilt diese Abschreibung für Abnutzung, also wofür ja AFA steht, immer nur für Abschreibung für Abnutzung für Vermietete oder auch für Eigengenutzt. Also kann jemand, selbst für sich baut, das Ganze auch nutzen oder nicht?

Florian Wirler: Leider ist die Sache am Ende unseres Podcasts genauso wie bei der ersten Frage. Versuch war es wert, ich schaffe es leider auch nicht, dass ich das Eigengenutzte da noch steuerlich gut hinbringe. Man muss schlussendlich sagen, das gilt weiterhin nur für die Vermietung. Da vielleicht, man kann jetzt noch das Thema dann Arbeitszimmer...

Fridolin Gypser: Saude, so galade!

Florian Wirler: Also nicht das Privatgenutze als Arbeitnehmer, sondern als Gewerbetreibende. Das Arbeitszimmer, das könnte man noch mit reinnehmen, hat dann aber wiederum das Problem, dass die Wertsteigerung dann auch gegebenenfalls berücksichtigt wird des Arbeitszimmers. Das ist dann auch immer noch so ein Thema, das man hat als Teil der privat genutzten Immobile.

Fridolin Gypser: Mhm.

Fridolin Gypser: Ok, ja, schade. alle die zugehört haben, steuerlich lohnt sich ein Eigenheim nicht. Jeder Euro den man zahlt an Zinsen und Sonstigem ist purer Luxus und weg. Aber nein, Spaß beiseite. Trotzdem, jeder der es sich leisten kann, soll das natürlich gerne tun. Ansonsten, steuerlich gesehen, sind vermietete Immobilien also deutlich schöner. Cool. Ich bin mit meinen Fragen soweit durch. Torben, hast du noch irgendwas zum Abschluss?

Thorben Schoenmaker: Zwischendrin hatten sich noch ein, zwei ergeben, die wurden dann aber im weiteren Verlauf geklärt. Also nein, habe keine weiteren mehr zum jetzigen Zeitpunkt. Und wenn, würden Sie wahrscheinlich den Rahmen sprengen. Also ich bin grundsätzlich immer sehr interessiert und auch wie du eben gesagt hast, mit dem Arbeitszimmer und mit der Wertsteigerung. Und da hätte ich schon noch hier und da. Aber wir wollen das Ganze hier auch nicht, wir wollen uns hier auch nicht im Kleingedruckten verlieren. Also von daher, ich finde jetzt in der Folge auch wieder sehr viele spannende neue Inhalte. Hier und da natürlich wieder was Neues. was man so vorher auch noch nicht auf dem Schirm hatte. ja, ich hoffe oder wir hoffen, dass alle, zuhören, das genauso sehen und für sich dann nochmal das ein oder andere mitnehmen konnten, egal, ob sich jetzt vorzubereiten für den ersten oder nächsten Immobilienkauf oder einfach sich die Basics anzueignen. Ich finde, dass gerade auch die Themen heute so die allgemeinen steuerlichen Dinge, die für die meisten Leute anwendbar sind, natürlich wie immer bei allem, was mit Steuern oder auch irgendwie mit einem Juristen zu tun hat, ist immer die Aussage, es kommt darauf an, ob man es umsetzen kann oder nicht. Das bleibt nach wie vor. Aber sehr, sehr viele spannende Insights, sag ich mal. Und an der Stelle schon mal vielen lieben Dank, Flo, dass du dir die Zeit genommen hast. zu unserem Podcast zu kommen und ... ... den ganzen Fragen so mit deiner ... ... Expertise zu beantworten, war sehr cool.

Fridolin Gypser: Ja, auch von mir. Vielen, vielen Dank.

Florian Wirler: Sehr gerne.

Fridolin Gypser: Abschließend noch mal der Hinweis, was ich nämlich auch immer wieder mitkriege, ich klinge mal du auch Torben, es ist schön, es gibt sehr sehr viele Steuercoachings und hat man nicht gesehen für Laien da draußen, am Ende des Tages geht aber nichts darüber, dass man sich einfach einen anständigen Partner wie den Flo an die Seite holt, mit dem man seine Steuererklärung macht und ja, nicht versucht alles selbst zu machen. Gut, in dem Sinne Vielen lieben Dank Flo, dass du dabei warst. Ich hoffe, es hat dir genauso viel Spaß gemacht wie uns.

Florian Wirler: Ja gerne, nie war wirklich schön und hat Spaß gemacht auf alle Fälle.

Fridolin Gypser: war auf jeden Fall die längste Folge am Stück, die wir hier aufgenommen haben. Also die auch wirklich als eine dann so rauskommt. Cool, gut, dann würde ich sagen, auch an alle Zuhörer, vielen Dank fürs Einschalten. Wenn ihr noch Themenwünsche, Anregungen habt, meldet euch gerne, wie immer bei uns. Ansonsten freuen wir uns auf die nächste Folge. In dem Sinne, macht's gut, Servus!

Florian Wirler: Ah, da, da, da, da, da,

Thorben Schoenmaker: Was denn?

Florian Wirler: Gut!

Thorben Schoenmaker: Ciao, ciao!

Florian Wirler: Ciao, Servus!